Dự đoán lãi suất là chuyện khó. Nhưng không đoán không được!
Vì sao dự đoán là khó?
Hãy kiểm lại tin tức tuần trước: sau khi tăng vọt qua ngưỡng tâm lý 11.000 vào dịp đầu năm, ngày Thứ Năm 12 vừa qua, chỉ số Dow Jones DJIA bỗng sụt 81 điểm.
Ngày hôm ấy, người ta có ba cách giải thích khác nhau.
Bản tin chiều của Thông tấn xã Reuters chạy tít lớn: "Chứng khoán sụt giá vì mối lo Iran." Cùng ngày, tin kinh doanh của Thông tấn xã AP cũng phát đi từ New York với tựa đề: "Dow sụt 81 sau hai vụ hạ giá" và giải thích là 1) hai tổ hợp trong nhóm DJIA bị giới phân tách tài chánh hạ điểm vì doanh thu kém, và 2) giá dầu thô tăng khiến giới đầu tư bán ngay cổ phiếu để kiếm lời. Cũng trong ngày, Reuters loan tin là Ngân sách Quốc gia đạt thặng dư gần 11 tỷ, nghĩa là một tin tốt về kinh tế….
Khoan nói đến lãi suất địa ốc (mortgage rates) sẽ lên hay xuống trong năm nay.
Nội một biến cố đã xảy ra trong ngày là chỉ số Dow Jones sụt điểm, lại được tường thuật và giải thích vì nhiều lý do khác nhau. Từ an ninh (Iran) đến xăng dầu (lên giá), đến doanh trường (hai hãng sụt điểm) và giới đầu tư bán ngay để kiếm lời sau khi Dow Jones lên giá….
Chuyện mới xảy ra trong ngày mà còn được diễn giải khác nhau như vậy, nói chi đến chuyện chưa xảy ra trong cả năm nay!
Vì vậy, lời an ủi ở đây là "không ai có thể biết trước là lãi suất địa ốc sẽ biến chuyển ra sao".
* Cơ sở dự đoán
Nhưng, chẳng phải vì vậy mà mình ngồi không, thụ động chờ đợi lãi suất sẽ vượt 6,30 hay 6,70%. Không nên ngồi không mà nên chịu khó đọc trang Việt Báo Địa Ốc này!
Vào dịp đầu năm, tất cả các thông tấn xã hay trung tâm nghiên cứu kinh tế (của đại học, ngân hàng, tổ hợp đầu tư, v.v…) đều đưa ra những dự báo cho cả năm. Chúng ta không thể đoán trúng mọi chuyện nhưng có thể tìm hiểu cơ sở của những dự đoán này. Có một tấm "bản đồ" như vậy rồi, hàng ngày, hàng tuần hay hàng tháng, mình có thể căn cứ trên "hướng gió", trên những xoay chuyển về kinh tế, mà đoán ra sự thăng trầm của lãi suất.
Vì vậy, bài tổng hợp đầu năm sẽ nêu ra vài phương hướng của cách dự đoán mà thôi. Nếu người viết mà biết trước và biết đúng thì đã… không viết mà đã ngồi ghế cao hơn và kiếm tiền nhiều tiền hơn trong một văn phòng địa ốc lớn hơn!
* Lãi suất dài hạn
Khi nói đến lãi suất địa ốc, ta thường nghĩ đến loại dài hạn, từ 10 đến 30 năm. Lãi suất ấy lên xuống theo quy luật cung cầu và cũng bị ảnh hưởng gián tiếp của lãi suất ngắn hạn (do Ngân hàng Trung ương Mỹ quyết định mỗi sáu tuần một lần).
Quy luật cung cầu ở đây là tiền đi vay. Những ai muốn vay tiền, nhiều hay ít? Nhìn rộng ra thì đó là các loại trái phiếu (nghĩa đen là giấy nợ), của chính quyền liên bang thì là Công khố phiếu, của chính quyền địa phương là Trái phiếu địa phương, của các công ty thì là Trái phiếu doanh nghiệp.
Khi ta đi vay tiền để mua nhà (và trả lãi suất địa ốc) thì chủ nợ bán ngay giấy nợ của mình cho giới đầu tư trái phiếu để lấy tiền mặt về cho người khác vay tiếp. Như vậy, lãi suất lên hay xuống là tùy ở số chủ nợ cho vay (cung) và số khách nợ muốn vay. Nhiều người muốn vay hơn người cho vay thì lãi suất tăng, ngược lại thì giảm. Muốn biết hướng lên hay xuống của lãi suất thì phải theo dõi phản ứng của thị trường trái phiếu, của giới "bond traders", những người cho vay lãi trên thị trường tín dụng (credit market).
* Giới cho vay lãi
Họ là những người (công ty, chính quyền, kể cả chính quyền ngoại quốc, cá nhân) dư tiền nên mua trái phiếu, là cho vay lãi, với tiền lời là "phân lời" (yield) lên xuống theo quy luật cung cầu và sự an toàn của thị trường. Tiền lãi ấy không cao nếu so với những cách đầu tư khác như mua cổ phiếu chứng khoán hay đầu tư sản xuất chẳng hạn, nhưng được cái an toàn.
Khi đem tiền cho vay và cầm lấy một tờ giấy nợ, một trái phiếu, với đảm bảo là sẽ nhận được tiền lời đúng hạn kỳ - tiền chúng ta trả hàng tháng cho ngân hàng - người ta có thể suy tính là còn cách nào khác an toàn và có lời hơn không. Họ theo dõi tin tức như chúng ta để quyết định về việc ấy.
Khi họ không yên tâm thì đòi phân lời cao hơn, ta sẽ phải trả lãi suất cao hơn. Vì vậy, chuyện Iran, Iraq hay giá xăng dầu lẫn những cãi cọ trên chính trường đều có thể ảnh hưởng đến lãi suất cả!
Điều ấy giải thích gì sao mình khó dự đoán chiều hướng lên hay xuống của lãi suất!
Xăng dầu và Lạm phát
Nhưng một yếu tố chi phối khác mà mình có thể thấy ra và đoán được. Đó là lạm phát. Khi cho vay lấy lãi cố định mà vật giá lại leo thang thì tiền lời đem về bị lạm phát gọt mất một phần. Gặp trường hợp ấy thì người chủ nợ phải đòi phân lời cao hơn. Tỷ lệ lạm phát, hoặc chỉ số giá cả (giá lẻ, giá xỉ, hoặc các phương tiện sản xuất), là yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất.
Đầu năm nay, một số kinh tế gia luận rằng vì xăng dầu lên giá - mà xăng dầu là một phương tiện sản xuất - thì kinh tế sẽ bị lạm phát vì phí tổn gia tăng (cost inflation) và điều ấy sẽ đẩy lãi suất địa ốc lên cao hơn trong năm nay.
Kinh tế học không là một khoa học chính xác và kinh tế gia là thành phần "chín người mười ý": cùng vụ xăng dầu ấy, giới kinh tế cũng có thể kết luận trái ngược.
Từ 30 năm nay. Hoa Kỳ đã cải thiện kỹ thuật sản xuất nên để sản xuất ra cùng một số của cải thì ngày nay nền kinh tế tiêu thụ một lượng dầu hỏa chỉ bằng phân nửa. Vì vậy, xăng dầu lên giá chưa chắc đã gây lạm phát! Nghĩa là nếu Iran bị cấm vận và trả đũa bằng cách phong tỏa lượng dầu bán ra thì vụ đó không gây khủng hoảng năng lượng như đã xảy ra 25 năm trước.
Làm sao biết là ai đúng ai sai vì ai cũng có vẻ có lý, cho nên làm sao đoán ra lãi suất địa ốc?
* Vật giá và Lãi suất
Tuy nhiên, như mới trình bày ở trên, chúng ta biết là lãi suất thường phải tăng cùng đã vật giá cho nên, bỏ bên ngoài yếu tố lạm phát vì xăng dầu chẳng hạn, mình vẫn có thể đoán được là lãi suất sẽ lên hay xuống căn cứ trên đà vật giá.
Vào đầu năm nay mà bỏ ra một đồng, đến cuối năm thu lại đồng bạc ấy thì sức mua của nó (mãi lực) bị hao hụt mất một phần vì vật giá gia tăng. Nếu thấy vật giá có vẻ tăng thì giới đầu tư trái phiếu phải đòi mức lời cao hơn, chắc chắn là cao hơn đà gia tăng vật giá.
Vì vậy, muốn đoán cho ra thì phải nhìn vào vật giá. Nhưng, giỏi lắm thì chỉ biết là lãi suất có thể tăng, chứ khó đoán là tăng bao nhiêu, bao giờ thì tăng, và sau đó ra sao! Que sera sera…
* Lãi suất và Hối suất
Chuyện lãi suất chưa đủ nhức đầu đâu. Chúng ta còn phải kể thêm một yếu tố khác nữa là hối suất, tức là tỷ giá trao đổi của đồng Mỹ kim so với một ngoại tệ khác. Khi Mỹ kim lên giá, giới đầu tư ở các nước khác sẽ muốn đổi tài sản của mình lấy tiền Mỹ, nghĩa là mua Đô la, và đầu tư khoản tiền ấy trên thị trường Mỹ. Họ thành chủ nợ của chúng ta!
Tại Đông Á, người ta tính ra là có khoảng 900 tỷ Mỹ kim "nhàn rỗi" cứ như nước chảy ngoài đồng, thấy chỗ nào trũng thì tràn vào. Trong hai năm qua, đa số khoản tiền ấy chảy vào Trung Quốc và thổi lên trái bóng đầu cơ địa ốc ở nơi đó. Bây giờ, họ không tin là Hoa Lục là nơi kiếm tiền nhanh và nhiều nữa, nên đang rút khỏi Trung Quốc và ngấp nghé các thị trường khác, kể cả Hoa Kỳ, nhất là Hoa Kỳ.
Càng nhiều người muốn đổi tài sản của mình ra đô la Mỹ thì tiền Mỹ càng tăng giá (hoối suất tăng) và thị trường Mỹ trở thành hấp dẫn hơn. Khối lượng tư bản ấy mà chảy vào Mỹ thì tiền cho vay bỗng thành dồi dào hơn, khiến lãi suất dài hạn lại sụt. Đã thế, lãi suất ngắn hạn tại Mỹ mà tăng làm tiền Mỹ lên giá lại càng hút khối tư bản nhàn rỗi kia vào Mỹ.
Đây là điều giải thích vì sao mà từ tháng Sáu năm 2004 đến nay Ngân hàng Trung ương Mỹ đã nâng lãi suất tổng cộng 375 điểm (3,75%) mà lãi suất địa ốc lại không tăng cùng mức độ. Trong năm tuần qua lại còn sụt!
Ngược lại, nếu tiền Mỹ sụt giá thì thiên hạ sẽ bán đi để đem tài sản đầu tư nơi khác khiến lãi suất tại Mỹ sẽ tăng…
Khái quát lại thì ta thấy lãi suất địa ốc bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố phức tạp và mạnh yếu khác nhau. Cho nên muốn đoán cho trúng thì cũng khó. Nhưng chẳng phải vì đó mà mình không theo dõi tin tức - về an ninh, dầu khí, vật giá, hối suất Mỹ kim, tình hình Á châu, v.v… Ít ra những tin tức ấy giúp mình hiểu vì sao lãi suất lại lên hay xuống.
