Có nên mua nhà vào lúc này không?
Giá nhà cửa không những tại Mỹ mà còn tại nhiều nơi trên thế giới tăng vùn vụt trên 7 năm liền. Tuy hiện nay giá nhà tại California và vài tiểu bang lớn của Mỹ đã có chiều hướng đứng nguyên tại chỗ, rất nhiều chuyên viên địa ốc vẫn tiếp tục quảng cáo khuyến khích mua nhà.
Vào thời điểm đầu Xuân 2005 này người mua nhà lần đầu có nên mua hay không? Ðó là câu hỏi hiện đang được nhiều kinh tế gia danh tiếng so sánh với câu hỏi bất hủ trong vở kịch “Thái Tử Hamlet” của đại văn hào Shakespear “To be or not to be? That is the question” thành câu “To buy or not to buy? That is the question.”
Theo tạp chí The Economist số phát hành ngày 5 tháng Ba 2005 vào lúc này người chưa làm chủ nhà không nhất thiết nên mua nhà vì một lý do đơn giản: Ði thuê nhà lúc này có lợi hơn mua nhà, kể cả sau khi tính hết những khoản khấu trừ tiền lời trả ngân hàng vào thuế lợi tức cá nhân!
Có lẽ quí độc giả không khỏi kinh ngạc sao lại có chuyện khó tin này? Trái với một vài suy nghĩ thường được áp dụng từ mấy chục năm nay, việc mua nhà lúc này chưa chắc là việc đầu tư có lợi nhất.
Làm chủ nhà lúc nào cũng lợi hơn đi thuê:
Ðây là một trong những lối suy nghĩ thông thường của cư dân Mỹ. Theo suy nghĩ này cứ hễ đi thuê nhà là chúng ta vứt tiền vào sọt rác. Vì lối suy nghĩ này mà trong mấy chục năm nay rất nhiều người đi vay mượn những số tiền lớn nhằm được trở thành chủ nhà càng sớm càng tốt kẻo bị bỏ rơi. Suy nghĩ trên không sai trong quá khứ, nhất là trong thập niên 1970s và 1980s. Tuy nhiên hiện nay điều này có còn là một suy nghĩ hợp thời không?
Trong khoảng từ 7 năm trở lại đây giá nhà cửa tại Mỹ và nhiều thị trường lớn trên thế giới đã tăng vùn vụt khiến bây giờ tại nhiều thành phố lớn toàn cầu việc thuê nhà có lợi hơn, đặc biệt so với những người định mua nhà lần đầu.
Tại Mỹ giá nhà trung bình đã tăng 65%. Cùng thời gian này giá nhà tại Anh, Tây Ban Nha, Úc và Ái Nhĩ Lan đã tăng gấp đôi.
Thêm vào đó, việc làm chủ nhà bao gồm cả trách nhiệm đóng thuế thổ trạch, đóng tiền bảo hiểm rủi ro và chi trả hết những khoản tiền bảo trì, tu bổ nhà cửa chứ không đơn thuần chỉ có đóng tiền trả nợ ngân hàng mỗi tháng. Vì lý do trên, với giá nhà đã tăng quá khả năng của đa số người mua lần đầu nên sau khi trả hết tất cả những phí khoản cần thiết trên, người chủ mới mua nhà thấy mình... lỗ hơn đi thuê.
Giả dụ một người đi thuê một căn nhà trị giá $800,000 ở San Francisco với giá $2,000 Mỹ kim một tháng. Người mua nhà lần đầu cũng mua cùng căn nhà với giá này phải bỏ vào khoảng 20% tiền cọc ($160,000) và mượn một số nợ lớn (jumbo loan - $640,000) trả cả vốn lẫn lời cố định khoảng 6% trong 30 năm. Hàng tháng người chủ nhà này sẽ phải trả ngân hàng $3,837.12. Cộng thêm tiền thuế thổ trạch và bảo hiểm rủi ro khoảng $997 Mỹ kim một tháng nữa người làm chủ nhà phải trả tổng cộng $4,834.12 Mỹ kim một tháng.
Theo công thức các kinh tế gia tính toán thì sau 7 năm trời (là khoảng thời gian trung bình một người làm chủ nhà cư ngụ trong căn nhà mình mua) người thuê nhà lợi hơn người đi mua nhà sơ sơ có...$ 120,000 Mỹ kim thôi! Người đi thuê nhà trong ví dụ này có thể dùng số tiền đáng lẽ phải đặt cọc hoặc trả những chi phí khác liên quan đến việc làm chủ nhà để đầu tư vào lãnh vực khác sinh lợi.
Mua nhà ở có lợi vì giá nhà tăng vùn vụt:
Việc giá nhà sẽ tiếp tục tăng đều theo tỉ lệ vùn vụt của 7 năm qua là một suy nghĩ kém thực tế! Giá bất động sản hiện nay đã vượt quá tầm tay đa số người mua nhà lần đầu. Theo lịch sử một khi giá nhà tăng đến mức độ như vừa xẩy ra thì ắt phải giảm. Vấn đề chỉ có giảm vào lúc nào và giảm bao nhiêu mà thôi.
Giá nhà tại Úc đã ngưng tăng mạnh. Trọn năm 2004 tỉ lệ tăng chỉ có 2.7% so với 19% của năm 2003. Thống kê của Ngân Hàng Commonwealth của Úc tính giá nhà mua lúc ký hợp đồng chứ không phải lúc đóng hồ sơ mua nhà cho thấy trong tháng 12 , 2004 giá nhà toàn quốc Úc giảm 7%, còn tại Sydney giảm tới 16%.
Tại Mỹ, theo thống kê của Hội Chuyên Gia Ðịa Ốc Toàn Quốc (National Association of Realtors) nhà tại những tiểu bang California và Washington đã tăng 20% trong năm 2004. Tuy nhiên tỉ lệ người mua nhà để cho thuê (chứ không phải người mua nhà lần đầu) chiếm 25% tổng số nhà bán ra trọn năm 2004.
Trong buổi điều trần trước Quốc Hội Hoa Kỳ giữa tháng Hai năm 2005, Giám Ðốc Quỹ Dự Trữ Liên Bang Alan Greenspan đã nêu quan ngại rằng giá nhà cửa tại nhiều nơi ở Mỹ hiện nay giống như bong bóng đã đầy ắp hơi sắp sửa vỡ tung. Mỗi khi ông Greenspan nêu lên lo ngại gì điều đó thường xảy ra. Vụ ông Greenspan cảnh cáo trước giới đầu tư chứng khoán hồi năm 1998 về việc thị trường này sẽ mất giá nghiêm trọng là một bằng chứng cụ thể. Thị trường chứng khoán Hoa Kỳ mất giá đã xảy ra vào cuối tháng Ba năm 2000.
Nếu người mua nhà lần đầu gặp rủi ro nhà mình mất giá không lâu sau khi mua thì tiền đặt cọc sẽ mất. Những phí khoản khác không thay đổi thì việc trả tiền căn nhà mình làm chủ sẽ chẳng mấy thích thú.
Trong lúc giá nhà tăng nhiều như vậy giá nhà cho thuê tại Mỹ lại không tăng bao nhiêu, chỉ có 2.5% một năm. Ngân hàng Trung Ương không thể để giá nhà thuê tăng nhiều vì điều này sẽ góp phần tạo lạm phát. Nói đến lạm phát, Quỹ Dự Trữ Liên Bang hiện đã tăng tiền lời ngắn hạn tại Mỹ (lần thứ sáu kể từ tháng 6 năm ngoái) lên thành 2.5% sau kỳ ông Alan Greenspan điều trần vừa qua để đối phó với nạn lạm phát. Nếu mức lãi suất này cứ tiếp tục tăng thì giá nhà sẽ bắt buộc phải giảm.
Người đi thuê nhà còn được thêm một lợi điểm khác khi công việc thay đổi phải dời cư. Thông báo với chủ nhà trong 30 ngày dễ thu xếp hơn phải mang nhà ra bán vào lúc thị trường nhà mất giá.
Các kinh tế gia ước tính thị trường nhà cửa sẽ phải giảm để tạo quân bình trong sự khác biệt giữa việc đi thuê nhà và làm chủ nhà lần đầu. Dĩ nhiên chưa ai dám đoán chắc lúc nào điều này sẽ xảy ra. Từ nay cho đến lúc đó, người có ý định làm chủ nhà lần đầu mà phải vay mượn tối đa không còn đủ tiền chi phí cho những sinh hoạt thông thường nên chịu khó chờ đợi, để dành tiền đầu tư vào lãnh vực khác và... đi thuê cho được việc!
Thanh Thảo
Related Articles :
posted by trangnha @ 6:04 AM
0 comments
